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学区房,破防了!

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学区房,破防了!

作者:余飞01学区房价格失守作为中国商品房价值体系顶端的王者,优质学区房,价格正在疯狂挤泡沫。近日,每日经济新闻披露:陆家嘴的世纪大道区域,各家中介门前挂牌的学区房价格已经悄悄走下神坛,尽管看上去部分房源单价仍在10万元以上,但实际成交价已经跌破了预期。此前梅园新村片区的房源,最高单价超过20万元/平方米,直冲28万元/平方米左右的汤臣一品。近期一套成交的房子,最终成交价格670万元,单价不到96000元/平方米,从历史成交来看,的确接近2017年前后的成交价格。这样的案例已经不胜枚举。2021年,浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价已经飙升至130952元/平方米,“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅,而单周价格涨幅更是高达39.4%,是世茂滨江涨幅的10倍。高点时期,达到均价15万元。今年一季度成交均价跌至10万元左右。而目前,门店的挂牌价跌至10万元以内,同样对口明珠的泉东小区,挂牌单价只有9万元出头。此外,同样地处浦东新区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区,最高峰单价卖到20万元出头,甚至有挂25万元的。现在小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。这降幅,妥妥的破防。这样的事情,不仅发生在上海,也发生在深圳、广州、北京、杭州、厦门等一众热点城市。以深圳来说,四大名校的学区房,均在跳水。深圳中学的学区房,最高跌幅达到了29.1%,最低跌幅则为4.4%。深圳高级中学学区房,跌幅基本都在四分之一左右。深圳实验学校的学区房,其中长城花园的价格较高点时期跌去了43.08%,不过目前的价格仍接近10万。杭州方面,去年8月份钱江晚报就披露过:学军小学本部学区房(降幅18.01%)、学军小学紫金港校区学区房(降幅17.67%)、天长小学本部学区房(降幅17.11%)、保俶塔实验学校本部学区房(降幅16.46%)、安吉路小学实验学校本部学区房(降幅15.2%)。其他城市的学区房价格下跌案例,一搜便是。02顶尖学区房为何跌幅最大顶尖学区房价格为何跌幅最大?因为它的泡沫最大。顶尖学区房价格为何泡沫最大,需求与资金助推的结果。改革开放以来,为了大力推进农民进城,加快城市化速度,国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市,然后又将房子与教育捆绑。民众想要获得好的医疗资源和教育资源,就必须来城市,而要让自己的孩子能够上公立学校,就必须买房。轰轰烈烈的四十多年城市化,从某种角度来看,是资源的城市化,和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候,它早就不是纯粹的房子,而是资源,资源便可以金融化。在这种制度之下,学位越好的房子,越受追捧,有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点,所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。但是,所有的一切,都建立在需求上。无论是炒作、投资还是保值,前提都是需要普通民众在孩子上学的推动下接盘,从而形成闭环。一旦这种需求松动,高昂的价格便难以坚守。现如今,就是这么个局面,一线城市的天价学区房,正在进入大跳水阶段。一言以蔽之,顶尖学区房价格大跳水,根本原因还是需求缩水所致,这里的需求包括教育需求、投资需求。而导致这种需求缩水的原因,主要有三个:第一,房地产整体行情冷却。2021年下半年至今,房地产市场持续下行。2022年,全国房地产销售规模出现历史最大调整,由“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。财新网披露,业界普遍预计,按照截至目前的市场情况来看,2023年度销售规模或将进一步降至“双12”。从目前的成交数据来看,国家统计局披露的最新数据显示:1至10月份,商品房销售面积92579万平方米,同比下降7.8%,其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元,下降4.9%,其中住宅销售额下降3.7%。其中,10月份单月,全国商品房销售面积为7773万平方米,环比下滑28.4%;商品房销售金额8091亿元,环比下滑26%。来源:国家统计局8月末展开的新一轮全面救市,没有改变成交缩量的方向,甚至连调整幅度都没有缩小。12万亿的市场规模,可能还不是底,此前市场普遍预测,未来我们的房地产市场成交额进一步下降,同时在老旧住宅更新需求平衡之下,未来市场的成交额可能会长期维持在10万亿规模左右。房地产整体行情缩水,泡沫巨大的顶流学区房首当其冲,自然无法置身事外。第二,学区房游戏规则改变。这两年,学区房的一个新的游戏规则在越来越多的城市推进,就是教师轮岗制度。本号之前也多次写到过。目前已经有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、烟台、大连、无锡、合肥、西安、三亚等城市或者城市的某个区正式官宣,开启教师轮岗。其中的典型代表是北京。早在2021年,北京率先在东城和密云两个区试点,当年年底就扩展到了6个区。2022年7月份,北京更是直接梭哈,全市16个区全面开展教师轮岗。教师轮岗制度,是悬在天价学区房头顶上达摩克利斯之剑,是一个长期威胁。但高价学区房的最大利空,则是接下来要说的第三点,新生儿人口转向。03人口转向才是学区房最大的利空中国的新生儿人口,早就在2016年就见顶,令很多人没想到的是,之后的下降速度。制图:城市财经;数据:国家统计局去年出生人口跌破了千万,只有956万,相比于2016年的高点,下跌了46.4%。上海的新生儿人口走势,与全国大体一致。制图:城市财经;数据:上海市统计局随着新生儿人口跌破千万,去年的出生人数低于死亡人数,最终导致全国人口首次负增长,减少了85万人。新生儿人口不断减少的效应,目前已经显现,正在冲击幼儿园和小学的学生数量和学校数量。幼儿园方面:教育部数据显示,2022年,全国共有幼儿园28.92万所。这一数量相较于2021年减少了5600多所。这是过去15年以来,全国幼儿园数量首次负增长。小学方面:教育部数据显示,2022年全国共有普通小学14.91万所,比上年减少5162所,下降3.35%。另有小学教学点7.69万个,比上年减少6690个。小学阶段招生1701.39万人,比上年减少81.19万人,下降4.55%;在校生1.07亿人,比上年减少47.88万人,下降0.44%。学校数量、在校生数量、招生数量都在减少。可见,新生儿人口减少已经引发了幼儿园和小学关停潮上演。未来初中、高中乃至大学数量也都会随着时间推移,被次第影响。孩子数量少了,学区房的需求自然下降,没有了鸡娃的家长接盘,顶流学区房的炒作就无法形成闭环,价格焉能不下行。最关键的是,这个利空,会随着时间推移,持续发挥作用。

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